Comunidades de propietarios y la Prevención de Riesgos laborales

Las Comunidades de vecinos obligadas a cumplir con la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

Posted by Juan Andrés Alemany 24 de febrero, 2020

Desde hace tiempo se viene cuestionando si las Comunidades de Vecinos deben o no cumplir con la Ley de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL), al igual que la LOPD (Ley de Protección de Datos). Si se las debe asimilar a una empresa o solo son particulares que como cabeza de familia realizan las reparaciones oportunas para mantener y mejorar su edificio. Pues analizando la normativa y según el criterio de la Administración y sus órganos técnicos, la respuesta es sí. Con el riesgo añadido de enfrentarse la Comunidad de Propietarios a sanciones que podrían superar los 800.000€, por el incumplimiento de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

Las Comunidades de propietarios tienen una serie de obligaciones en materia de Prevención de Riesgos, que por lo general son desconocidas por la mayoría, pero como indica el Código Civil, el desconocimiento de las leyes no excusa de su cumplimiento, y como consecuencia su incumplimiento deriva en responsabilidad administrativa, civil y penal. Y al igual que cumplen con la normativa de industria en el mantenimiento del ascensor, con la adecuación del cuarto de contadores o la propia Ley de Propiedad Horizontal en el reparto de cuotas, la prevención de riesgos laborales no solo es una obligación, es una forma de proteger la salud y nuestro patrimonio.

La Responsabilidad Penal en la Comunidad de Propietarios recae sobre sus representantes (Presidente, Administrador, Secretario) como personas físicas, en función de cada caso y sus circunstancias.
Dentro de una Comunidad de vecinos nos podemos encontrar diferentes escenarios que obligarían a cumplir con la LPRL y que son avalados por el criterio de órganos e instituciones como el INSTITUT VALENCIÀ DE SEGURETAT I SALUT EN EL TREBALL, (INVASSAT. Organismo cientificotècnico de la Generalitat Valenciana para a la Prevención de Riesgos Laborales), por el INSTITUTO ASTURIANO DE PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES DE ASTURIAS,. INSTITUTO VASCO DE SEGURIDAD Y SALUD LABORALES (OSALAN), el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de La Región de Murcia o Inspección de Trabajo entre otros.



Comunidades de vecinos y la prevención de riesgos laborales


Una responsabilidad del cumplimiento que recae sobre los presidentes, secretarios y administradores de las Comunidades, en primera persona, además de la responsabilidad de la propia Comunidad en su conjunto como titular del centro de trabajo.

Entre otros, los escenarios que nos podemos encontrar son:

La Comunidad como:
  • Promotor de la obra (bajada o instalación de ascensores, rehabilitaciones...). Obras con o sin proyecto.
  • Como empresa. Si dispone de trabajadores tendrá la consideración de empresa (si tiene personal de mantenimiento, conserje, vigilantes propios…)
  • Como empresa concurrente. Si como en el punto anterior tiene trabajadores, pero también una empresa de limpieza, mantenimiento del ascensor, extintores…)
  • Y si no está en los puntos anteriores, pero se dispone de empresas de limpieza, mantenimiento del ascensor, extintores, albañiles, fontaneros que vienen a realizar reparaciones…, tendrá la consideración de titular del centro de trabajo. Este último punto suele ser el más habitual, pero el menos atendió por la mayoría de Comunidades de Vecinos.

No es una lista exhaustiva de las situaciones en las que se puede ver la Comunidad de Propietarios, pero sí las situaciones más frecuentes.

El presidente ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten” Gestión del “centro de trabajo” que, conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador

Dentro de los escenarios hay situaciones tan cotidianas como la retirada y reparación de una vieja bajante de fibro-cemento (URALITA), en la que podemos pensar que simplemente es una reparación más, pero donde nos podemos encontrar con el peligro de la presencia de AMIANTO. Con el consiguiente riesgo y peligro que una retirada incorrecta puede acarrear. El amianto es un material peligroso para la salud que puede causar enfermedades graves. Pero existen medios y procedimientos para poder controlarlo de forma que sus riesgos sean mínimos o nulos, así como una regulación legal específica de obligado cumplimiento.

Dentro de cada uno de los escenarios que se pueden presentar, la actuación por parte de la Comunidad y sus responsables sería diferente. Desde disponer de Servicio de Prevención, a solamente un documento de coordinación y comunicación con las empresas y profesionales que accedan a las instalación a realizar las tareas de mantenimiento, reparación, limpieza…

Dentro del apartado de coordinación, es importante remarcar el criterio marcado por el INVASSAT en este punto:

CRITERIO DEL INVASSAT SOBRE COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS:

Conforme a lo establecido en el artículo 2 del R.D. 171/2004, una Comunidad de Propietarios puede adquirir la condición de “empresario titular del centro de trabajo”, puesto que es quien tiene la capacidad de poner a disposición y gestionar, a través de la aprobación del Presidente (art. 13 LPH) y la gestión de los Administradores de Fincas (art. 20 LPH), el “centro de trabajo”, entendido este término como “cualquier área, edificada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por razón de su trabajo”.

Conforme a lo establecido en el artículo 13 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH) corresponde:
“El presidente ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten” Gestión del “centro de trabajo” que, conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador, puesto que tiene el deber de:

  • c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Dentro de este deber, conforme al R.D. 171/2004, en el marco de contratos de prestación de servicios y obras de construcción con empresas externas a la Comunidad, nos encontraríamos con dos casuísticas que pueden darse:

  • Que la Comunidad de Propietarios tenga personal propio.
  • Que la Comunidad de Propietarios no tenga personal propio.

Encontrándose, entre otros, el deber de cooperación inherente a todos los empresarios concurrentes, además, se encuentran, entre otras, las obligaciones empresariales derivadas de la propia Ley 31/1995, de Prevención de riesgos laborales.

Si observamos a las Comunidades de Propietarios como Promotores, recordemos que ante una rehabilitación, instalación de un ascensor o bajada a cota cero, las Comunidades tendrían esta consideración, las responsabilidades asumen serían:

Las responsabilidades en materia de seguridad y salud laboral en las que pudieran incurrir las Comunidades de Propietarios en su calidad de Promotores serán tanto de orden administrativo, como civil o penal, así como los posibles recargos de prestaciones económicas de la seguridad social.

  1. Responsabilidad civil

    • Consistente en la reparación del daño causado mediante indemnización a la víctima, pudiendo tratarse de:
    • Responsabilidad Civil contractual (artículo 1.101 del Código Civil) por incumplimiento de una relación jurídica contractual.
    • Responsabilidad Civil extracontractual que, a diferencia de la anterior, no parte de una previa relación contractual, sino por actos que causan mal a otro por acción, omisión… (Artículo 1.902 del Código Civil)
    • Responsabilidad Civil derivada de la Penal, en base a la comisión de una infracción penal.


  2. Responsabilidad administrativa

  3. Por comisión de infracciones administrativas de normas relativas a la seguridad y salud laboral, previa tramitación del correspondiente expediente, dando lugar a la imposición de sanciones administrativas (artículo 2 del Real Decreto Legislativo 5/2000, Texto Refundido de la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social, modificado por la Ley 54/2003).
    La incoa la Administración Pública por incumplimiento por parte de la Comunidad de Propietarios de sus obligaciones en materia preventiva tipificables como infracción administrativa, independientemente de si el trabajador hubiese sufrido un accidente o una enfermedad profesional.
    Son sujetos responsables, según el artículo 2 del Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, las personas físicas o jurídicas y las Comunidades de bienes que incurran en las acciones u omisiones tipificadas como infracción en la presente Ley, y en particular, las siguientes (aplicadas al tema de las Comunidades de propietarios):

    • El empresario en la relación laboral.
    • Los empresarios titulares de centro de trabajo y promotores (…) que incumplan las obligaciones que se deriven de la normativa en Prevención de riesgos laborales.

    La Responsabilidad Penal en la Comunidad de Propietarios recae sobre sus representantes (Presidente, Administrador, Secretario) como personas físicas, en función de cada caso y sus circunstancias.


  4. Responsabilidad penal

  5. Surge cuando aquellos que estando legalmente obligados no faciliten los medios necesarios para que los trabajadores desempeñen su actividad con las medidas de seguridad e higiene adecuadas, poniendo en peligro grave su vida, salud o integridad física. Son denominados delitos de riesgo. (Artículos 316, 317 y 318 del Código Penal)
    La Responsabilidad Penal en la Comunidad de Propietarios recae sobre sus representantes (Presidente, Administrador, Secretario) como personas físicas, en función de cada caso y sus circunstancias.
    Para que surja dicha responsabilidad no es condición que se produzca resultado dañoso, tan sólo se precisa haber puesto al trabajador en una situación de peligro grave para su vida, salud o integridad física.


  6. El recargo de prestaciones económicas de la Seguridad Social

  7. Todas las prestaciones económicas obligatorias de la Seguridad Social a que tenga derecho el trabajador como consecuencia de un accidente de trabajo o enfermedad profesional (incapacidad temporal, invalidez permanente, gran invalidez, pensión de viudedad…) derivado de un incumplimiento por parte CP de las normas sobre Prevención de riesgos laborales, quedan aumentadas de un 30 a un 50 por 100, en función de su gravedad (Artículo 164 del Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social).

La Responsabilidad del pago del recargo de prestaciones no puede ser objeto de seguro.

Si continuamos con el ejemplo de una Comunidades de Propietarios considerada como Promotor, esta vez en una obra CON proyecto, como podría ser la instalación de un ascensor, entre otras sus OBLIGACIONES serían:

  1. Designar a uno o a varios proyectistas para la elaboración y redacción del correspondiente proyecto:
    • Integrado en el mismo, se habrá de elaborar un Estudio de Seguridad y Salud (Estudio de SS) o Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS).
    • En el caso de más de un proyectista, se nombrará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra (Coordinador SSP).
  2. Nombrar a la Dirección Facultativa (DF).
  3. Designar y Nombrar, en el caso de que en la obra intervengan más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos o varios trabajadores autónomos, a un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra (Coordinador SSE) mediante un Acta de nombramiento de coordinador.
  4. Solicitar al Ayuntamiento la Licencia Municipal de Obra.
  5. Informar al/los contratista/s de los riesgos (mediante la entrega del proyecto con el Estudio de SS o Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS).
  6. Facilitar al contratista copia del acta de nombramiento del Coordinador e informarle de la Dirección Facultativa (DF) elegida.
  7. Facilitar al contratista los datos necesarios para poder redactar la comunicación de apertura del centro de trabajo
Así como asegurarse que está el correspondiente plan de seguridad y salud, el alta de los trabajadores que accedan a la comunidad, formación, información, vigilancia de la salud, equipos de protección individual, equipos de trabajo adecuados, cumplimiento de las medidas de seguridad… Lo exigido a la contrata se hace extensivo a la documentación mínima que deben de aportar los subcontratistas y trabajadores autónomos. Hay que considerar así mismo la conveniencia de requerir cierta documentación a otros agentes intervinientes.

Sin entrar en profundidad en cada uno de los escenarios que se pueden presentar, ni en la situación particular de cada Comunidad, podemos observar en el día a día que es la Prevención de Riesgos Laborales un apartado que la mayoría de Comunidades y por extensión sus responsables (entendiendo como responsables a presidentes, secretarios y Administradores) no tienen en cuenta, generalmente por desconocimiento, en el gobierno de sus Comunidades y administrados.

Mantener una Comunidad dentro del cumplimiento de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales tiene un coste muy asequible para una comunidad. Estando muy por debajo del coste que supone la limpieza, la reparación de una bajante o simplemente el desatasco de una arqueta. Pero que dándose el supuesto de suceder algún incidente relacionado con la seguridad de los trabajadores, podríamos enfrentarnos a unas responsabilidades muy serias y un montante económico elevadísimo. Recordemos que una sanción según la LISOS podría superar los 800.000€.

Si deseas más información puedes ponerte en contacto conmigo. (info@osv-valencia.es)

Juan Andrés Alemany
Técnico Superior Prevención Riesgos Laborales.
info@osv-valencia.es


Bibliografía y normativa:
  • ¿Cumple su Comunidad de propietarios con la normativa en Prevención de riesgos laborales? INSTITUTO ASTURIANO DE PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES DE ASTURIAS
  • CRITERIOS TECNICONORMATIVOS DEL INVASSAT. COORDINACIÓN DE ACTIVIDADES EMPRESARIALES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
  • GUÍA DE GESTIÓN PREVENTIVA EN OBRAS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. C COAATIEMU (Colegío Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de La Región de Murcia)
  • LA GESTIÓN PREVENTIVA EN OBRAS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. OSALAN. Instituto Vasco de Seguridad y Salud Laborales.
  • Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales.
  • Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Preventivos.
  • Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social.
  • Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales, en materia de coordinación de actividades empresariales.
  • Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, sobre las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto.
  • Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y sucesivas modificaciones (la última, en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas).
  • Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

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